Kentsel Dönüşüme Taze Kan!

Riskli bir yapıda hak sahiplerinin 3’te 2’si dönüşüm kararı alması ile kentsel dönüşüm süreci başlamış oluyordu. Karara katılmayan 3’te 1’in payı ise sadece Hazine tarafından alınabiliyordu. Geçmişte sadece Hazine tarafından satın alınabilen olan bu hisseler için kilitlenen kentsel dönüşüm projelerinin çözümü için yeni bir yol izlenecek. Yeni dönemde Hazine dışında 3’üncü kişilere de bu paylar satılabilecek. Getirilen yeni düzenlemeye göre mevcut kat malikleri arasından bu paylara talip çıkmayacak olursa, kat malikleri haricinde 3’üncü kişiler bu paylara talip olabilecek. Bu payların satışı ihale yolu ile yapılacak ve karara katılmayan pay sahibine elde edilen gelir ödenecek. Bu sayede çözümsüzlüğe giren kentsel dönüşüme taze kan sağlanmış olacak.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE yeni bir formül bulundu. Bu formüle göre çözümsüzlüğe giren kentsel dönüşüm projelerine yatırım yapma imkanı yaratıldı. Yakın zamanda yürürlüğe giren yeni yönetmeliğe göre artık aynı binadaki kat sahipleri veya dışarıdan bir yatırımcı kilitlenen projelere taze kan sağlayacak. Riskli ilan edilen yapılarda kentsel dönüşüm projesinin başlayabilmesi için 3’te 2’nin anlaşması yeterli. Alınan karara uymayan 3’te 1’in hisseleri ise satılacak. Eski yönetmeliğe göre ‘riskli alan’ ya da ‘riskli yapıda’ anlaşmayanın hissesini diğer malikler almazsa Hazine’nin alması gerekiyordu. Bundan sonra Hazine sadece riskli alanda devreye girecek, riskli ilan edilen yapıda ise alıcı olmayacak. Karara katılmayanların hissesi için ilk yapılacak ihaleye sadece konu binadaki hak sahipleri katılabilecek. Eğer alan olmazsa bu defa yapılacak ihaleye dışarıdan yatırımcılar katılacak. Satış yapılana kadar ihale tekrar edilecek.

İLK KEZ 3. KİŞİ ALACAK

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürü Vedad Gürgen, sahada karşılaştıkları sorunlar nedeniyle böyle bir düzenleme yapıldığını dile getirdi. Dönüşümde ilk kez 3. kişilerin alım yapacağına ve hisse ortaklığı kuracağına dikkat çeken Gürgen, “Kentsel dönüşüm yapılan yapılarda biz öncelikle maliklerin kendi arasında süreci tamamlamasını tercih ederiz. Ancak bu her zaman mümkün olmuyor. 3’te 2 anlaştı, 3’te 1 karara katılmıyor. O noktada önce karara katılmayanlara 15 gün süre veriliyor. O sürede de olumlu dönüş olmazsa payı satılıyor. Bu satış da önce hak sahipleri arasında olsun istiyoruz. Ama maddi sebeplerle bu mümkün olmayabiliyor. Özellikle mülklerin değerli olduğu yerlerde aynı binada oturan biri komşusunun hissesini alamıyor, tutar yüksek gelebiliyor. Biz diyoruz ki ilk ihaleyi hak sahipleri arasında yapıp, karara katılmayanların hissesini satalım. Alan çıkmazsa bu defa 3. kişilere bu imkanı sunalım. Böylece dönüşümün kilitlendiği yerlerde sürecin önü açılsın. Yapılan iş kentsel dönüşüme finansör bulmak” diye konuştu.

TESPİT KOMİSYONU

Gürgen, tüm vatandaşların haklarının korunduğu bir işleyiş olduğunu belirterek, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın her aşamada denetleme görevi üstendiğini ifade etti. Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek için Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu’nun yetkili olacağını dile getiren Vedad Gürgen, “Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilecek. Sonrasında bu rapor da dikkate alınarak ihale başlangıç rakamı Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenecek. Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek ya da haciz olması satış işlemine engel teşkil etmeyecek. Öyle bir durum varsa satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke konulacak. Durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya mahkemeye bildirilecek” dedi. Yapılacak ihalelerin ilçe belediyeleri ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca duyurulacağını belirten Gürgen, hisse alımı yapan 3. kişinin tüm sözleşme ve kararları kabul ederek sürece dahil olacağını kaydetti.

DÖNÜŞÜMÜ HIZLANDIRACAK

KENTSEL dönüşüm yönetmeliğinde yapılan değişiklik ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı dönüşüm sürecini hızlandırmış oldu. Uzmanların görüşüne göre; geçmişte her ne kadar Hazine bu payları alır denilse de bunun örneğine rastlanmadı. Sayısız kentsel dönüşüm projesi bu nedenle askıya alındı ve olası doğal afetlere karşı savunmasız kaldı. Bu tip projelere güvenen yatırımcılar gidip bu payları satın alarak hem iyi bir yatırım yapma imkanına kavuşmuş oldu hem de mevcut binadaki hak sahipleri güvenli binalarda yaşama şansı yakalamış oldu. Yani iki taraf için de kazanç söz konusu. Düzenleme her kesimden ve her kademede gelire sahip vatandaşlar için önemli hale geldi. Bütçe bulunamadığı için çaresizliğe giren projeler artık dönüşebilecek.

Çözümsüzlüğe giren bir projede hak sahibiyseniz, karara katılmayan 3’te 1 oran içindeki paylara ait gayrimenkullerin gerçek değerini gösteren gayrimenkul değerleme raporları için Varlık Taşınmaz Değerleme A.Ş.’ne başvurabilirsiniz.